家賃の値上げが認められる正当な理由

家賃の値上げが認められる正当な理由は、以下の3つです。

それぞれを詳しく見てみましょう。

不動産の資産価値の上昇

建物や土地の資産価値が上昇したことによる家賃の値上げは、正当な理由に該当します。経済状況が変動し不動産の資産価値が上がると適正家賃も上昇するため、「家賃を適正価格まで値上げしたい」というオーナーの主張は正当事由に当たるのです。

実際、借地借家法第32条で「土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により」家賃の増減を賃借人に請求できるとされています。

たとえば、再開発や区画整理などが行われ利便性が高くなった場合に、エリアの需要が増えて家賃相場が上昇するケースがあります。

不動産の維持費や租税の上昇

不動産の固定資産税やメンテナンス費などの上昇も、家賃値上げの正当な理由です。固定資産税や管理にかかる費用は、建物を適切に維持して賃借人が快適に暮らすための必要経費に該当するためです。

借地借家法第32条でも「土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により」家賃の値上げができると定められています。

具体例として、昨今の物価高騰による共用部分のメンテナンス費の上昇が考えられます。この場合、「家賃を上げるのは物価高騰への備えであり、賃借人の住環境を守るため」という正当な理由で、家賃の値上げを請求できるのです。

家賃が近隣相場より低い

所有する不動産の家賃が近隣相場に比べて低いことも、家賃値上げの正当な理由です。入居当時は適正家賃だったにもかかわらず、家賃相場の上昇により家賃が安くなってしまった場合、適正な家賃にするための値上げは正当な理由に認められるのです。

これも借地借家法第32条で「近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったとき」は家賃の増減を請求できると定められています。

たとえば、所有している物件と同条件の物件の家賃相場が15万円だった場合、家賃を10万円で設定しているのであれば、差額の5万円分の家賃値上げが認められます。

家賃を上げるための流れ4ステップ

家賃を上げる正当な理由がわかったところで、賃借人に対して家賃の値上げを請求するための流れを見ていきましょう。

家賃の値上げを検討している方は、ここで紹介する流れを参考にしてください。

1.書面で家賃値上げの意思を通知する

家賃の値上げを賃借人に請求するためには、まずその旨を相手に通知する必要があります。家賃の値上げ通知は口頭でも有効であるものの、通知をしたという事実を残しておくためにも書面で行うのがおすすめです。

家賃値上げを書面で通知する場合は、内容証明郵便を利用すると良いでしょう。内容証明郵便を利用すれば郵便物の内容や発送日、受け取った日付が証明できるため、賃借人に「通知を受け取っていない」と言われても証拠として提示できるのです。

2.賃借人と家賃値上げの同意を得る

賃借人に家賃の値上げ通知を送った後は、条件について交渉し同意を得る必要があります。オーナーが決めた条件で勝手に家賃の値上げを進めてしまうと、トラブルに発展するおそれがあるためです。

同意を得る主な内容は、主に家賃の値上げ幅です。先述のとおり、家賃相場以上の値上げは認められないため、金額が正当である根拠を提示しながら交渉を行うと良いでしょう。

ここで家賃値上げの同意が得られれば、ステップ4の「合意書を締結する」に進みますが、もし同意が得られなかった場合は、ステップ3の「調停の申立や訴訟を提起する」に進みます。

3.同意が得られない場合は調停や訴訟を提起する

賃借人と交渉を行ったものの同意が得られない場合は、簡易裁判所に家賃の値上げを求める調停を申し立てます。調停とは、裁判のように判決を下すのではなく、裁判所が両者の間に入り、当事者の話し合いによって問題を解決する制度です。

しかし、調停でも和解が成立しない場合は、訴訟の提起に進みます。訴訟とは、裁判官が両者の言い分を聞き、判決によって問題を解決する手続きです。

ただし、訴訟には1年以上の時間や、弁護士費用や不動産鑑定費用などの高額な費用がかかります。勝訴により家賃値上げが確定しても、損失のほうが大きくなる可能性があるため、早期の解決を目指すのであれば、訴訟に発展する前の解決を目指しましょう。

4.同意が得られれば合意書を締結する

賃借人と家賃値上げの同意が得られれば、成立した条件をもとに合意書を作成・締結します。正式に合意書を締結しておけば、後になって「家賃の値上げに承諾していない」というトラブルを回避できるでしょう。

合意書は、以下の内容が記載されていれば、どのような書式でも問題ありません。

スムーズに家賃を値上げできるよう、記載するべき内容をしっかりと明記することが重要です。

家賃の値上げ交渉を成功させるコツ5選

流れに沿って家賃の値上げを請求するだけでは、入居者との交渉はうまくいきません。家賃の値上げを成功させるコツは以下の5つです。

ここで紹介するポイントを意識することで、家賃の値上げ交渉がスムーズに進むでしょう。

家賃を値上げする根拠を明確に提示する

家賃の値上げ交渉を成功させるためには、その理由と根拠を正確に伝えることが大切です。一方的に増額した家賃の金額を伝えただけでは、賃借人からの理解は得られません。オーナー都合による家賃の値上げは認められないため、客観的な根拠やデータを用いて家賃の値上げに納得してもらいましょう。

たとえば、インターネットで同条件の物件をピックアップして、周辺の家賃相場を提示します。そうすることで、家賃値上げの正当性を理解してもらいやすくなるでしょう。客観的な根拠を分かりやすく説明することで、値上げ交渉の成功率が高まります。

適切な値上げ幅に留める

家賃の値上げ幅を周辺の家賃相場程度に留めることも、交渉を成功させるコツです。いくら正当な理由があるとしても、極端な値上げは避けて賃借人が受け入れやすい金額にしなければ、交渉は破談してしまいます。

賃貸物件の中には、現状の家賃が適正金額より極端に低いケースもあるでしょう。その場合は、段階的に家賃を上げたり退去後に家賃を上げたりする方法を試してみてください。極端な値上げは空室率の増加につながるため、適切な範囲での値上げ幅に留めなければいけません。

賃借人にとってのメリットを提示する

賃借人のメリットもセットで提示すれば、家賃の値上げを受け入れてもらいやすくなります。賃借人の立場からすると、いきなり家賃を上げると言われてもすぐには納得できません。

家賃値上げの合意を得やすくするために、以下のメリットをセットで提案してみましょう。

賃借人へのメリットを提案して長く住んでもらうことで、長期的に見るとオーナーの収入がアップします。さらに、設備の充実は物件の価値向上にもつながるため、将来的な利回りの向上も期待できるでしょう。

ただし、メリットによってはコストがかかりすぎてしまうことも考えられます。どのようなメリットを提示するのかは、費用対効果を踏まえて慎重に検討してください。

日常的に賃借人への印象を良くしておく

普段から賃借人への印象を良くしておくことも、交渉を成功させるコツの1つです。賃借人がオーナーに対して良い印象を持っていれば、少し無理なお願いでも受け入れてもらえることがあります

賃借人からの印象を良くするためには「トラブルや設備の不具合があった際にすぐに対応する」「常に設備を整えて住環境を良くする」など、日頃から誠意ある対応を行うことです。家賃値上げの交渉をスムーズに進めるためにも、賃借人と良好な関係を構築しておきましょう。

信頼できる賃貸管理会社にアドバイスを求める

家賃の値上げに対する賃借人の理解を得るために、信頼できる賃貸管理会社のサポートを受けることも検討してみましょう。管理実績が豊富な管理会社であれば、交渉に向けた客観的なデータや交渉プランの提案も受けられます。また、管理会社は各士業とのつながりがあるため、司法書士や弁護士と連携した法的手続きのサポートも受けられるでしょう。

「家賃の値上げを検討しているもののどう動けば良いのかわからない」という方は、信頼できる賃貸管理会社に相談することをおすすめします。

家賃の値上げに効果がある4つの人気設備

ここまで家賃を値上げするための方法について解説してきましたが、物件の設備を整えることで家賃アップが期待できるケースがあります。

ここからは、家賃の値上げに効果がある上記の人気設備を詳しく紹介します。

宅配ボックス

1つ目に紹介するのは宅配ボックスです。宅配ボックスは、再配達防止や非対面での荷物受け取りに役立つ設備です。日常的にネットショッピングが利用されるようになった数年前からニーズが高まっています。

株式会社リクルートによる「2023年度 賃貸契約者動向調査（首都圏）」では、宅配ボックスが「次に引っ越す際に絶対に欲しい設備」の第6位にランクインしています。

賃貸物件向けの宅配ボックスには、主に以下の3種類があります。

デジタル式ロッカー型の宅配ボックスは、荷物の出し入れや保管期間の記録などをコンピューターで行います。セキュリティや利便性が高い反面、設置費用やメンテナンス費用が割高になる傾向にあります。

ダイヤル式ロッカー型の宅配ボックスは、ダイヤルやプッシュボタンで開閉するタイプの宅配ボックスです。電気配線工事が不要のため、デジタル式に比べると安価で設置・維持できるものの、コンピューター制御されているデジタル式に比べると盗難などのリスクは高まります。

個別置き型は、各部屋の玄関前などに設置するタイプの宅配ボックスです。デジタル式とダイヤル式に比べると設置が簡単なため、低コストで導入することができます。ただし、デジタル式・ダイヤル式に比べて盗難リスクが高く、防犯性を高める工夫が必要です。

宅配ボックスは、分譲マンションや大規模マンションには多く設置されているものの、賃貸マンションでは導入されている物件が少ないのが現状です。ライバルとの差別化を図り家賃アップを狙うためにも、宅配ボックスの導入を検討してみましょう。

独立洗面台

独立洗面台は、株式会社リクルートによる「2023年度 賃貸契約者動向調査（首都圏）」で「次に引っ越す際に絶対に欲しい設備」第2位にランクインしている設備です。特に20代以下の若い世代は、女性だけではなく男性も美容に気を遣う世代であるため、男女ともにニーズが高い調査結果となっています。

独立洗面台には、「鏡の横や洗面台下に豊富な収納がある」「トイレや浴室と同室でないので清潔感がある」などのメリットがあります。設置スペースがネックでリフォームが難しいと思われがちですが、玄関横に設置するなどの工夫次第で十分に検討可能です。

同じような条件の単身用物件でも、独立洗面台が「ある物件」は「ない物件」に比べて5,000円〜10,000円ほど家賃が高い傾向にあります。「水回りの設備を強化して家賃アップを狙いたい」というオーナー様は、独立洗面台の設置を検討してみましょう。

無料インターネット

無料インターネットの導入も、家賃の値上げに効果的な対策です。昨今の物価高の影響により、固定費を抑えたいという賃借人が増えていることでニーズが高まっています。

賃借人が自らインターネットを契約する場合、入居時の開通工事や毎月の使用料に加え、契約期間が短いと解約料がかかることもあります。一般的なインターネット使用料は月額4,000円程度で、もし2年間入居したとすると96,000円程度かかる計算となり、ここに開通工事費や解約料が上乗せされる可能性があります。

このことから、インターネット使用料が一切かからない物件は、賃借人からすると「お得な物件」に映ります。そのため、オーナー様にかかるインターネット導入費用を家賃に転嫁しても影響を受けることは少ないのです。

スマートフォンやパソコンの普及が進む近年では、インターネットが生活に身近なものになっています。無料インターネットを導入して家賃の値上げを検討してみてはいかがでしょうか。

24時間出せるゴミ置き場

24時間出せるゴミ置き場を設置することも、家賃の値上げに有効です。24時間ゴミ置き場は、株式会社リクルートによる「2023年度 賃貸契約者動向調査（首都圏）」の「設備に対する満足度」7年連続1位に輝いている設備です。

24時間出せるゴミ置き場を設置すれば、それぞれのライフスタイルに合わせていつでもゴミを捨てることができます。それにより室内にゴミが溜まるのを防げるため、臭いや衛生面が気にならなくなり快適に生活できます。

24時間出せるゴミ置き場は、大掛かりなスペースがなくとも実現可能です。「24時間ゴミが出せる」という環境を整えるだけであれば、ゴミステーションの設置がおすすめです。小規模な物件でスペースや予算に余裕がない場合は、腰高サイズのストッカータイプが適しています。物件の規模や予算に合わせて導入を検討してみましょう

まとめ

家賃の値上げを賃借人に求める場合、正当な理由がなければ認められません。正当な理由には大きく「物件の資産価値が上がった」「維持費や固定資産税が上昇した」「近隣相場に比べて家賃が低い」の3つがあります。

家賃の値上げ交渉を成功させるためには、「明確な根拠を提示する」「賃借人にとってのメリットを提案する」などのコツを意識してみてください。

しかし、家賃の値上げを実現する最大のコツは、信用できる管理会社に相談することです。センチュリー２１住新センターでは、オーナー様のご要望に合わせた運用プランをご提案いたします。「家賃の値上げをスムーズに進めたい」「資産価値をアップさせるためのアドバイスが欲しい」というオーナー様は、センチュリー２１住新センターまでお気軽にお問い合わせください。